Budapest XI. kerület Vízkutató és Területhasznosító Kft. (Budapest)

 tudományos intézet  Kategória hozzáadása

 Fotó feltöltése

Forrás: vikuv.com/

Bevezetés
Az M1-M7 autópályák közös bevezetőszakasza mentén, közvetlenül a Főváros ún. "nyugati kapuja" előtt elterülő térség a legvonzóbb budapesti ingatlanfejlesztési területek közé tartozik. A városközponthoz viszonylag közeli, jó közlekedési infrastruktúrával ellátott beépítetlen területek magától értetődő módon kerültek az ingatlanfejlesztők látómezejébe. Ugyanakkor e zöldfelületek éppen központi elhelyezkedésük és helyi természeti értékeik miatt érdemelték ki az -esetenkénti szigorú- természeti védettséget is.
A kőérberki szikes réten működő keserűvíz-kutak jelenlegi tulajdonosa, a Vízkutató és Területhasznosító Kft. érdekelt a birtokában lévő terület -természeti és vízügyi védettségeket messzemenően tiszteletben tartó- fejlesztésében. Jelen tanulmány célja, hogy -a természeti védettségek által megszabott kereteken belül- a terület természeti értékek mellett még érvényesíthető, táji és városszerkezeti összefüggésrendszerben is értelmezhető egyéb használati és anyagi értékeit feltárja, bemutassa és ezek további környezettudatos -ugyanakkor gazdaságos- hasznosítására javaslatot tegyen. A hasznosítás javasolt lehetőségének nem szabad figyelmen kívül hagynia a keserűvizkutak és a hozzákapcsolódó egykori töltőüzem ma még nem kellően értékelt kultúrtörténeti jelentőségét.

Történeti áttekintés
A Buda déli részén előforduló keserűvizekről Franz Schams már 1822-ben említést tesz. Keserűvizes forrásokat jelez a szerző a budai és budaörsi szőlőhegyekben, valamint a Kamaraerdőbe vezető út mellett. Észrevételei helytállónak bizonyultak, mert a "Lágymányosi keserűvíz források" megnyitását (1853) követően komoly keserűvíz-termelő telepek épültek ki a Dobogó- és Péter-hegy között húzódó őrsödi és őrmezei lapos völgyekben 1863-tól kezdődően. Érdekességként említhető meg, hogy a környék német ajkú lakossága a Dobogó-hegyet "Galgenberg = Akasztó-hegy"-nek nevezte (Dobogó-hegy, XI. kerület: a Budaörsi-medence keleti részén, a Keserűvíztelepektől északra fekvő, kiscelli agyagra települt oligocén kori homokból felépült domb; 149 m).
A hegynek emlegetett dombocska déli oldalán elterülő őrsödi lapály ez időben időszakosan vízborított volt, csak a nyári időben száradt ki. Molnár János Pest város törvényszéki vegyésze 1837-ben még gipszkristályokat gyűjtött e belvizes völgyben. A későbbi vízrendezést követően a Dobogó-domblábat szőlővel telepítették be, a völgyteknőt legelőnek használták. A terület tulajdonosa, Bayer József budaörsi gazda 1862-ben kutat ásatott a domblábnál gazdasági célokra. A kút vize azonban keserű íze folytán ivásra alkalmatlan volt, de az állatok itatására sem lehetett felhasználni.
Ez időben Saxlehner András testvérével, Sámuellel közösen vezette Pesten a Váci utcában levő "Fekete kutyához" címzett posztókereskedést, melynek vásárlói közé nemcsak a helybeli polgárok, de a város környéki falvak lakossága is beletartozott. A Saxlehner-féle posztókereskedést Bayer József is felkereste, és vásárlás közben elpanaszolta, hogy az örsödi laposban nemrég ásatott kútja igen keserű ízű vizet ad. Saxlehner András a beszélgetés után a Bayer-féle kútból vízmintát vett, és azt Molnár János törvényszéki vegyésszel megvizsgáltatta, aki nagy töménységű keserűvíznek minősítette. Felesége egyetértésével még 1862-ben 4000 Ft-ért megvette a Bayer-féle keserűvizet adó telket, és 1863-ban diadalútjára indította az általa kitermelt és forgalmazott Hunyadi János keserűvizet.
Az első három kút a Dobogó-hegy lábánál 1863. év elejére készült el. A tétényi mészkő blokkokkal falazott kutak belső átmérője 1,90 m, a térszínhez viszonyított mélységük 7,00 m körüli volt. A kutak fölé 12x6 m-es alapterülettel "töltögető" helyiséget is magábafoglaló kútházak épültek. A három épületből kettő még ma is megtalálható a Poprádi út mellett, jelenleg lakóházak. Eme kutaknál a "töltést" közvetlenül a kútba leeresztett, üres palackokkal megrakott, ónlemezből készült, zárható, perforált kosárral végezték. A kétkosaras üzemnél a kútba leeresztett kosárban levő palackok megtelésével egy időben a kútból felhúzott kosár tele palackjait kiszedték, lezárták és címkézték, majd megrakták újabb üres palackokkal, és a két kosár állását kézi mozgatással átcserélték. Ez a töltési mód közel állandó összetételű és nagyobb vízmennyiséget tároló kutakra enged következtetni. A kutak közül kettő 1877-ben már nem üzemelt. A kutakat Saxlehner András a XV. század híres hadvezérének emlékére "Hunyadi János forrás" néven jegyeztette be a hatóságoknál, s 1863-ban kereken 41 ezer palack "Hunyadi János keserűvizet" adott el a cég a hazai fogyasztóknak.

A kútházakhoz kívül egyéb üzemi épületek is készültek általában igen egyszerű kivitelben (készáruraktár, üvegtároló szín, csomagolóanyag-készítő és -tároló épületek, szalma -és szénatároló színek, szerszámkamrák, istálló, kocsiszínek stb.). A keserűvíz palackozásához kezdettől fogva csak gyári, új palackokat alkalmaztak, melyet a csehországi üvegipar állított elő. A növekvő hazai keserűvíz-forgalmazás mellett Saxlehner András 1869-ben már megkezdte a Hunyadi János keserűvíz exportálását.
Már 1888-ban az egész örsödi völgy és az azt határoló Dobogó-hegy is tulajdona lett. A folyamatosan növekvő gyógyvízforgalmazás évről évre emelkedő nyereséget eredményezett. Ez biztosította a további telekvásárlást, újabb kutak építését, nagyobb üzemi épületek létesítését, korszerűbb vízkitermelő-, palackozó eszközök és gépek üzembe állítását, a csomagolóanyag-gyártás fejlesztését, szállítóeszközök beszerzését.
A keserűvizes kutak kiépítése folyamatosan történt, és számozással voltak jelölve, mert mindegyik vize Hunyadi János forrásvíz közös név alatt került forgalomba. A keserűvizes kutak száma 1874-ben már 10 re szaporodott (Bernáth 1974), 1878-ra 21 kút készült el (Fresnius 1878), 1885-ben már 70 kútról tudunk (Bernáth 1888 és Vendl 1948). 1878-ban a megépült 21 keserűvizes kútból az 1. és 2., valamint a 4. és 5. számú kutakat már nem üzemeltették, de az 1885-re kiépített 70 kútból is csak 60 kút vizét használták fel keserűvíz-palackozásra. Az 1-15-ös sorszámú kutak átmérője 1,90 m volt, a további kutak 2,52 m átmérővel készültek. Térszín alatti átlagmélységük 6-7 m körül, mélysége 15 m körül ingadozott. A kutakat 50x50 cm-es faragott tétényi mészkő blokkokkal bélelték ki, a falazat és a termett talaj közötti körgyűrűt az alsó szakaszon durva homokkal, majd vízzáró agyagpéppel töltötték ki. A térszín fölé érő falazat köré vízzáró körtöltés készült, erre épült az építményt védő kútház. Ezidőben épült 3 db, egyenként 60 m3-es, hordó alakú föld alatti víztároló, hogy a folyamatos palackozás keserűvíz-szükséglete előre biztosított legyen. A tárolók boltozatos héjszerkezetét bitumen kötésű keramittégla burkolta. A víztárolókból kettő ma is üzemel, tökéletesen vízzárók, burkolatuk a legszigorúbb higiéniai követelményeket is kielégíti. A kutak vizét hordozható kézi szivattyúval emelték ki a kútkezelők. A kitermelt víz egy kb. 50 l-es kerámiatölcséren keresztül jutott a megfelelő eséssel kiépített vezetékbe, s azon gravitációsan folyt el a föld alatti tárolókba.
A kezdeti töltögető épület helyett több munkatermet magába foglaló üzemi épület készült. Itt már külön történt a palackok öblítése, töltése és dugaszolása. Munkaterme volt a címkézésnek és ónkupakolásnak, az ezt követő munkateremben végezték a keserűvizes palackok csomagolását és ládázását. A szállításra kész termék ezután a szomszédos raktárépületben nyert elhelyezést, vagy közvetlenül a szállító járművekre került. Az egyszintes, nyeregtetős üzemi épület munkatermeinek padozata pallóval volt burkolva. Az üres és töltött palackok mozgatására négy kisvasúti kerékre szerelt, favázon kialakított palacktároló rekesz szolgált, melybe 200 db palackot lehetett elhelyezni. A padlóburkolatba süllyesztett síneken kézi erővel tolt kocsikon jutottak el a palackok az egyes munkahelyekre.. A kezdeti időben a palackozást kézi erővel végezték 3 db állványra függesztett 10 csapos töltőfejjel. A töltőfej csapjait az alátolt kocsirekesz első palacksorára kézzel szorította rá a munkásnő, majd szelepnyitással indult meg a palackok töltése. A föld alatti tárolóból gőzszivattyú emelte fel a keserűvizet az épület végében épült víztorony fakádjaiba, innen szabad folyással jutott el a víz a palackozóterem kádjaiba. A palackok lezárása mechanikus működtetésű kézi dugózóval történt. Változatlanul kézi munkával végezték a címkézést. Az ónkupak rögzítésére mechanikus működtetésű kupakolót használtak. Kézi munkát jelentett a palackok csomagolása és az ehhez szükséges szalmatok gyártása is. A ládagyártó üzemben kezdetben két darab kis méretű fűrészgéppel szabták méretre a keserűvizes ládák deszkaanyagát. A ládák összeállítása még kézi munkával történt. A gépek a meghajtást transzmissziós tengely közvetítésével egy kis teljesítményű gőzgéptől kapták. Ez időben 25 vagy 50 palackot befogadó ládákat készítettek az üzemben. Az 1870-es években tehát csupán a föld alatti tárolók gőzszivattyúja és a ládaüzem fűrészgépeinek gőzgépes meghajtása jelentett gépi üzemet, minden más művelet kézi munkát igényelt. A munkatermek és egyéb üzemi épületek megvilágítására petróleumlámpák szolgáltak.
A késztermék elszállítása 25 éven keresztül igen gyenge kiépítésű utakon, lófogatú járművekkel történt. Komoly nehézséget és költséget jelentett, hogy a növekvő, nagy mennyiségű keserűvizet a pesti Duna-parti teherpályaudvarra kellett beszállítani, ahonnan a vidéki és külföldi szállítmányok vagonokban továbbindulhattak. Ez időben ugyanis a Kelenföldi pályaudvar még nem épült ki teherszállításra. Hasonló szállítási nehézséget jelenthetett a palackozáshoz szükséges anyagok szállítása is a keserűvíztelepre.
A francia Orvosi Akadémia is vegyelemezte a Hunyadi János keserűvizet, Párizsban 1872-ben. Az Akadémia vizsgálati eredménye alapján a francia földművelési -és kereskedelmi minisztérium 1973. január hó 30-án kelt rendelete megadta a Hunyadi János keserűvíz árusítására az engedélyt Franciaországban. A cég saját vegyészének 1874 augusztusában végzett vegyelemzési adatait Bernáth József a következőkben adta meg:
1000 súlyrész vízben Egyenértéki %-ban
Kálium 0,0209 sr. 0,10
Nátrium 7,6954 sr. 47,52
Lithium Nyom. -
Ammónium Nyom. -
Kalcium 0,3692 sr. 2,53
Magnézium 4,3485 sr. 49,72
Vas 0,0112 sr. 0,07
Mangán 0,0070 sr. 0,05
Alumínium 0,0012 sr. 0,01

1000 súlyrész vízben Egyenértéki %-ban
Kénsav 30,5790 sr. 87,42
Szénsav 1,9901 sr. 0,04
Klór 0,8865 sr. 3,44
Kovasav 0,0119 sr. -
Bróm Nyom. 0,04
A vizsgálat közléséhez a következő véleményt fűzi: "A budai keserűvizes földterületeken a nátrium és magnézium viszonya nagyon változó, így Őrmezőn 1:2, de Dobogón (Örsödi völgy) 1:1. A kettő közötti viszony különbsége gyógytani tekintetben jelentéktelen, mivel az eddigi tudományos vizsgálatok alapján a 'keserűsó' élettani hatása azonos a 'csudasóéval' (glaubersó)". A víz gyógyhatásának bizonyítására, nem kis anyagi áldozattal, Saxlehner András egyre több hazai és külhoni orvos szakvéleményét szerezte be. A Hunyadi János keserűvízről szóló első részletes ismertető 1871-ben jelent meg. Szerzője Dr. A. Martin, müncheni tanár volt. A szerző részletesen elemezi a Hunyadi János keserűvíz élettani hatását, és az általa végzett vizsgálatok alapján ad gyógyjavallatot a keserűvíz alkalmazására. 1889. év elején Saxlehner András munkabírásában változás állt elő. Romló egészségi állapotának helyreállítására feleségével Karlsbadba utazott. Utazás közben a vonaton rosszul lett. Bécsbe érve a már eszméletét vesztő beteg feleségének a 'Hotel Wandl'-ba sikerült elszállásolnia és orvosi segítséget biztosítania. Sajnos, minden orvosi beavatkozás ellenére 1889. május 24-én tüdőgyulladás következtében 75. életévében elhunyt.
Saxlehner András még az 1860-as végén megvásárolt Dobogó-hegyen szőlészetet és borászatot létesített. Ezután vette meg a Sas-hegy Budaörsi út felé eső lejtőjén levő szőlőbirtokot egy Havas nevű tulajdonostól. A Havas-villától kiinduló alagutakat borospincének használták. Később a hegy felsőbb részén levő Wéber-féle villát is megvásárolta, a hozzá tartozó szőlőbirtokkal együtt. Feltételezhető, hogy a jelentős szőlőbirtokon termelt bort Franciaországba exportálták.
A cég ekkor fokozta az exportpropagandát, újabb fiókokat nyitott New Yorkban és Londonban. A new york-i Saxlehner-iroda a Wall Street karcolók egyike, ma is áll. Az épület tetején helyezték el a cég kakasos hirdetését, 2 db 4x 16 m-es táblán. A felírat fordítása: "Amikor a kakas a reggelt hirdeti, igyon Hunyadi János természetes keserűvizet." Az 1884-ben készült kiadványban már hiányoznak a petróleumlámpák, helyükre mindenhol a villanyvilágítás és -meghajtás lépett, amelyet a telepen megépített áramfejlesztő táplált. A maga korában kiemelkedő jelentősége volt ennek, hisz pl. Budapest belvárosi közvilágítását csak 1893-ban kezdték elektromos üzeműre átalakítani.
A források, s így a keserűvizes területek védelmét már az 1885. évi XXII. tc. 16 § vízjogi törvény szabályozta, de a végrehajtása csak később valósult meg. Így került sor arra, hogy a cég az 1900-as évek elején Schafarzik Ferenc műegyetemi tanárt bízta meg az Örsödi-völgyi és az Őrmezőn lévő keserűvizes források védőterületi szakvéleményének elkészítésével. A szakvélemény a belső védőterület meghatározásánál a kutakhoz és a palackozást biztosító épületekhez tartozó területeket vette alapul. A külső védőterület a környező dombok által meghatározott vízgyűjtő területet jelentette. A századfordulóra a délbudai keserűvízforrás-tulajdonosok közötti majdnem 40 éves versengés eredményeként kialakultak a véglegesen működő telepek, Örsödön és Őrmező egy részén a Hunyadi János keserűvizes telep, Őrmező maradék területén osztozva a Ferenc József és Apenta keserűvizes telepek.
A legjelentősebb és legnagyobb forgalmú telep a Saxlehner cég tulajdonában volt. A századforduló elején a Hunyadi János keserűvizes telep éves forgalma 6 millió palack fölötti volt már, melyből több, mint 5 millió palack keserűvizet külföldön értékesített a cég. Az állandóan növekvő forgalmat a keserűvíztelep fokozott fejlesztése kísérte. A víznyerő kutak folyamatosan épültek, s 1909-ben már 140 kútról számol be a cég által kiadott emlékalbum.
Saxlehner Árpád 1910-ben elhunyt. A cég vezetése változatlanul Andorra és Kálmánra nehezedett, de Ödön is bekapcsolódott az exportügyek intézése mellett az itthoni munkába. Lux Endre építőmester az Örsöd déli területein készített újabb kutakat 1912-ben. Ezen a területen létesített kutakból 23 kút ma is megvan, és ezek alkotják a mai Hunyadi János keserűvizes kúttelepet. Ez időben a kutak sorszámozása már meghaladta a 150-et, de a régebbi kutakból sokat kivontak a keserűvíz-termelésből. A hunyadi János keserűvíztelep védelme -noha lényegesen könnyebben volt biztosítható a mai adottságokhoz viszonyítva- a cégnek többször is komoly gondot jelentett. A keserűvíz forrásvállalat 1913-ban érte el a Hunyadi János keserűvíz forgalmazásának csúcspontját. Ekkor több, mint 15 millió palack keserűvizet értékesítettek. A 15 országra kiterjedő exporttal a Hunyadi János keserűvíz lényegében minden földrészre eljutott. A fő felvevőpiac az európai országokból tevődött össze, de jelentős volt az Egyesült Államokba szállított 5 millió palackos export. Az export kedvező kialakulásában számottevő szerepe volt a már 1888-ban kiépült iparvágánynak, mely a keserűvíz telep közvetlen bekapcsolódását jelentette a vasúti szállítóhálózatba.
Az I. világháború kezdetével, 1914-ben lezárult a Hunyadi János keserűvíztelep 50 évig tartó aranykora. A háború lényegesen lecsökkentette a keserűvíz iránti igényt, egyre jobban korlátozódtak az exportszállítási lehetőségek, a kialakuló politikai és hadi helyzet a legnagyobb és legjobb felvevő piacokat rövid időn belül megszüntette.
A háború alatt a keserűvíz-termelés csupán a közös vámhatáron belüli területek ellátására szolgált. A cégvezetés a keserűvizes telepet az új gazdasági helyzetben csak komoly erőfeszítéssel tudta szinten tartani. Lényegesebb fejlesztésre ez időben nem kerülhetett sor. A telep DK-i részén az 1920 utáni években mégis létesítettek újabb kutakat. A "Rozgonyi" kutaknak nevezett kútcsoport vizét ezután a még 1907-ben megépült raktár mellett létesített sófőzőben keserűsó-nyerésre használták fel. Itt a keserűvíz bepárlása után visszamaradt sóból tablettákat készítettek, és ezt "Hunyadi János keserűsó" néven forgalmazták. Egy liter keserűvíznek 12 tabletta felelt meg. A tablettás keserűsó-forgalmazás azonban lényegesebb eredményt nem jelentett a cég számára. 1935-ben a Száhlender által kidolgozott sófőzési technológia bevezetésével a keserűsó készítése újra megindult. Az előállított keserűsó minden követelménynek megfelelt. Színe hófehér volt, 14 0C feletti vízhőmérséklet mellett néhány perc alatt tökéletesen oldódott. A sót "Hunyadi János természetes gyógykeserűsó" néven 10 gr-os adagokban hozták forgalomba.
A cég már 1933-ban megkísérelte a Fővárosi Tanácsot bevonni és érdekeltté tenni a keserűvíz-termelésbe, de eredmény nélkül. Később pedig 1935-ben közgazdasági körökben is ismertté vált, hogy a Hunyadi János keserűvíztelep eladó. Tetézte a nehéz helyzetet, hogy Saxlehner Ödön váratlanul 1936-ban elhunyt. A vállalat 1936-tól a továbbiakban "Hunyadi János keserűvíz és gyógykeserű vállalat, Saxlehner András" néven szerepelt.
A cég az igen erős konkurrenciával szemben a hazai piacon nem érte el azok forgalmát, de versenyképességét a versenytársakat meghaladó, de csupán 1 millió palack mennyiséget megközelítő export értékesítésével még tartani tudta.
A II. világháború a vegyes céget igen nagymértékben sújtotta. A forgalom teljes mértékben lecsökkent, az export sem jelentet már számottevő értéket, a hadi események pedig tetemes károkat okoztak a keserűvíztelepen. Elpusztult az iparvágány mellett húzódó egyik raktársor, a faépületeket és kútházakat a környéken lakók széthordták. A szilárd falú épületek némelyike kiégett. A kutak zömmel elszennyeződtek. Az irodákban tárolt iratanyagok elégtek. A háború során katonaságot is elszállásoltak a telepen, de 1945. év tavaszára a keserűvíztelep szabaddá vált. A szerencsének köszönhető, hogy a palackozó épületben csak kisebb károk keletkeztek, a felszerelés és gépek többsége üzemképes maradt. A telepen és a környéken lakó régi munkásgárda dr. Galambos István vezetésével már 1945 tavaszán nagy lendülettel és lelkesedéssel megkezdte a telep újjáépítését.
Az első 5 kút rendbehozásával megkezdődött a keserűvíz palackozása. Az év folyamán 50 ezer palackot termeltek, melyből egy igen kis mennyiség exportra is került. Az államalapítás után a Hunyadi János keserűvíztelep az akkor megalakított Gyógyvíztermelő Nemzeti Vállalat, illetve az azt követő vállalatok irányítása alá került. A régi kutakból 23-at felújítottak, a többit megszüntették. Az igen régi elhasználódott épületek egy részét üzemi célokra rendbetették, természetesen csak azokat, amelyek egyáltalán megmaradtak az új vállalatnál, és nem kerültek idegen vállalat kezelésébe (Mechanikai Művek). A Kelenföldi vasútállomáshoz csatlakozó iparvasutat 1950-ben megszüntették, de a közúti szállítások zökkenőmentes lebonyolítására a telepről megfelelő bekötő út nem készült. A távlati elképzelést nélkülöző, ötletszerű, vagy kényszerből történt felújítások sem szolgálták a Hunyadi János telep működésének zavartalanságát. Az ekkor készült leltár szerint a keserűvíztelep gépi berendezései lényegében biztosítani tudtak egy folyamatosabb palackozást, de a csomagolóanyagok gyártására szolgáló gépek és felszerelések már hiányoztak.
Amikor az 1959-ig használt Nyugati-pályaudvari raktár megszűnt, az egyéb víztermelő telepek készáru raktározását is itt kellett biztosítani (Parádi, Mira, Salvus stb.). Az Örmezői Apenta-Ferenc-telepi palackozó 1963-ban lépett be a termelésbe. A Hunyadi keserűvíztelepi palackozó ekkor felújítás miatt leállt, az itt kitermelt keserűvizet lovaskocsis szállítással juttatták el az Örmezőn működő palackozóhoz. A készáru raktározása továbbra is a másfél km távolságban lévő Hunyadi-telep épületeiben folyt. Az Apenta-Ferenc-telepi palackozó épület 1973-ban megkezdett felújítása és a raktár építése miatt ismét áttevődött a palackozás a Hunyadi János keserűvizes telepre. Az építkezések és az új palackozó üzembeállításának 1979-ben történt befejezésével a palackozás véglegesen átkerült az őrmezői Apenta-Ferenc-telepi épületekbe.
A Vízkutató és Fúró Vállalat 1975-ben vette át a Hunyadi János keserűvizes telepet. A telepen az 1975-82. évek közötti időszakban több olyan lényegesnek tekinthető beruházási és felújítási munka valósult meg, melyek elvégzésének időszerűsége már jóval korábbi időkben fennállt. Elkészült az 1 km hosszú, akkor igen rossz állapotú makadám bekötőút aszfaltozása. A víztermelő terület elektromos ellátását biztosító, elavult légvezetékhálózat helyett, előírásoknak megfelelő földkábelhálózat épült ki. A meglevő régi kutak folyamatos felújítása mellett nagy sótartalmú keserűvizek nyerésére 6 db nagy átmérőjű üvegszálas poliésztercsővel bélelt kút készült el. A keserűvizes kutakból kitermelt víz eredeti gyűjtőhálózata föld alá helyezett kőagyagcső volt, melyet az 1950-es években föld feletti acélcsőhálózatra, 1978-ban pedig föld alatti műanyag vezetékre cseréltek át.
A kutak ma is üzemelnek, de a palackozás az Apenta-telepen folyik. Az ipartelep központi épülete ma vastelepként működik.

A vizsgált terület elhelyezkedése
Az "örsödi lapos" Buda déli részén, a Szabadság-hegy dél felé lelaposodó tömbje és a Tétényi fennsík északi, meredek lejtője között helyezkedik el. Mélyfekvésű, részben lefolyástalan, korábban mocsaras terület.
A terület a délnyugatról a várostestbe mélyen benyúló, máig beépítetlen zöldfelületi ék központi része. Az ék homlokoldalainak kezdetben a Budaörsi és a Balatoni út adtak határozott vonalat, a Balatoni úttól keletre és a Budaörsi úttól délre eső területek javarészt beépültek. Az M1, M7 autópályák közös bevezetőszakaszának megépültével a Budaörsi úttól délre eső vékony területsáv is urbanizálódásnak indult, így jelenleg az autópálya a zöld ék északi határa.
A Belvároshoz viszonylag közel fekvő terület beépítetlenségére több tényező együttesen szolgáltatja a választ. Ezek közül egyik a terület geológiailag kedvezőtlen volta, a laza, süppedős, vizes altalaj, mely a vizsgált terület szívében, a keserűvízforrások övezetében agresszív talajnedvességgel párosul.
Úgyszintén a nedves, építési területként alkalmatlan talaj (a "Lágymányos") volt a meghatározója a XIX. sz. hatvanas éveiben kiépült összekötő vasút vonalvezetésének. A Kelenvölgyben délről és nyugatról összefutó vaspályák csak a Gellérthegy?Naphegy nyerge alatt fúrt alagúton érhették el a mai Déli pályaudvart, a vasútvonal pesti ága pedig csak a Gellérthegy déli lankái előtt kanyarodhatott Pest irányába, északról megkerülendő a Lágymányosi mocsaras partokat. A vasútvonalak forgalmát elosztó Kelenföld-állomás helyét ílymódon a földrajzi adottságok és az építési költségcsökkentés egyértelműen meghatározta: az állomás keresztbefeküdt a Gellért-térről Budaörs felé haladó országútnak.
A Kelenföldi pályaudvartól nyugatra ílymódon a mai napig határozott "szélárnyék" észlelhető. A városfejlesztési szándékok a vasúti területsáv átjárhatatlanságán rendre megtörnek. A Bartók Béla út városiassága a pályaudvaron túl átmenet nélkül fordul a legalacsonyabb minőségű, szinte szuburbánus városképbe. A vasúti területsávtól nyugatra az egyetlen komoly területfeltáró elem a Budaörsi út, de az út szerepe napjainkban főképpen forgalmi csatornaként értelmezhető, mely a csatlakozó területek feltárási nehézségeire és kapcsolati igényeire nem képes választ adni. Ezzel magyarázható, hogy az Örsöd lapálya a XIX. sz. utolsó évtizedeitől kezdve egészen máig kiesik a fejlődési főirányból. A városfejlődés dél-Budán a Dunával párhuzamos, szabályos, geometrikus szerkezetű területre koncentrálódik

Szuburbánus folyosó
Az intenzív városfejlődés ellehetetlenülése mellett a tágabb térség a Budapest-környéki szuburbanizáció gócpontja, mely a Kelenvölgy-Budaörs-Törökbálint- Biatorbágy tengely mentén teljesedik ki. Az említett települések és településrészek szuburbanizációs "vonzerejüket" nem kis részben annak az időszaknak köszönhetik, amikor a térség tömegközlekedési ellátottsága kiugróan jó volt. A Budapest-Albertfalva-Budaörs-Törökbálint HÉV-vonal üzemelésének korában gyorsnak számító városközponti kapcsolatot adott a kedvező déli fekvésű hegyoldali települések lakosságának, a hegyoldalakon folyó szőlőművelés megkövetelte présházak, pincék alkotta "épített szövet" besűrűsödése eredményezte a mai, elaprózódó hétvégiházas üdülőtelkek kialakulását. Napjainkban a hegyoldalak igénybevétele -az esztétikai és gazdaságossági kérdések mellőzése miatt is- a helyrehozhatatlan tájseb lehetősége felé mutat.
A térség közlekedési struktúráját a motorizáció alapvetően megváltoztatta. A nyugat felé irányuló utazási igények kielégítését szolgálta az ország első autópályája, mely a Fővárost nyugati irányban a -morfológiailag, vonalvezetésileg a többi lehetőségnél jóval természetesebb és kedvezőbb- örsödi laposokon és a Kőérberki patak széles völgyén hagyja el. Az regionális és nemzetközi jelentőségű út a völgyben fekvő laza településcsoportnak szinte főutcájává vált. A kapcsolatrendszerében és kiépítettségi paramétereiben azóta is egyre bővülő forgalmi folyosó -az eredetileg neki szánt regionális szereptől eltérően- a városközpont és a völgyben fekvő települések elsőrendű összeköttetésévé, a Budapestről kitelepülő szolgáltatási és kereskedelmi létesítmények, munkahelyek ellátó és megközelítési útvonalává vált. Megléte a kapcsolódó területek szerkezetét és funkcióját lassan, de biztosan formálja át, Budaörs térségében az autópályára "tekintő" kereskedelmi és szolgáltatólétesítmények már szinte átjárhatatlan falként követik az utat.

Környezet
A zöld ékben található keserűvízforrások területe esztétikai, táji értékét a városszerkezethez és a környék földrajzi adottságaihoz való viszonya alapján lehet megítélni. A beépített és nem beépített, természeti területek határa budapesti viszonylatban itt különösen élesen rajzolódik ki. A várost körülölelő zöldfelületek és a közeli, viszonylag intenzív beépítés ebben az ütközési zónában -az Őrmezői lakótelep és a Dobogóhegy közötti vékony kertvárosi sáv kivételével- nélkülözi a város peremén szokásos kertvárosi lakóterületeket. A Dobogó-hegy jelentékeny kiemelkedése vizuálisan is jól érzékelhető határt képez a tőle nyugatra elterülő természeti dominanciájú medence és a keletre fekvő városi szövet között. A térség legfontosabb közlekedési útvonalának számító autópálya-bevezetőszakaszon drámaian érzékelhető a területnek ez a karaktere, mely Budapesten egyedülálló és a feltétlenül megtartandó, kihangsúlyozandó adottságok közé tartozik.
A keserűvízforrásoknak is helyet adó medence a térség legmélyebb pontja, ezért oda minden pontról jó rálátás esik. A területen áthaladó főközlekedési utak részben a kiegyenlítettebb vonalvezetés, részben a források hidrogeológiai védőterületének védelme miatt a medencét elkerülik, annak peremén, részben a szintvonalakkal párhuzamosan haladva. Emiatt a medencét érintő utak teljes hosszáról közvetlen és zavartalan kilátás nyílik a védett területre.
A vizsgált területet nyugatról ugyancsak egy kisebb észak-déli irányú kiemelkedés, a budai hegyvidék egyik lefutó vonulata határolja, mely lényegében Budapest közigazgatási határát jelzi. A vonulat mögött a Budaörs határában az autópályára települt intenzív beépítés Törökbálintig uralja a horizontot.
A vizsgált terület legkarakteresebb környezeti, táji vonásaként tehát megállapítható, hogy a területet keletről és nyugatról határoló, a Budai-hegységből délfelé lefutó vonulatok az egységesen beépítetlen zöldterület természetes határai, melyen belül az alacsonyfekvésű medence szinte érintetlen természeti képe dominál. Az önmagában természetileg és tájilag nem túlságosan jelentős zöldfelületi folt városba-ékelődöttségének és városszerkezeti összefüggéseinek köszönhetően érdemel figyelmet.


Kapcsolatok
A vizsgált terület térségében a nagytérségi kapcsolatokat biztosító úthálózat a közelmúlt ellentmondásos fejlesztéseivel vált a jelenlegi igényeknek megfelelővé. A budai belvárost a délnyugati szegmensben a legkedvezőbb sávban, széles nyalábbá öszefogva elérő fő megközelítési útvonalak a térség kapcsolati rendszerét már a XX. sz. elején meghatározták. Ezekhez az elemekhez, mint további sugárirányú elem társult a nagyjából a Budaörsi út vonalát követő autópálya bevezetőszakasza. Az új, regionális kapcsolatokat szolgáló út megépítése egyértelművé tette a térség városközponttól való függőségét, ugyanakkor számos helyi, a szűkebb környék belső kapcsolatai számára fontos harántirányú kapcsolatot vágott el (Poprádi út, Jégvirág utca, Neszmélyi út).
A Lágymányosi híd és a hozzákapcsolódó úthálózat megépülésével egyidőben jelentős harántirányú forgalmi igény jelent meg a XI. kerületben a pesti oldal felől, mely az M1-M7 autópályákkal kereste a kapcsolatot. A kívánt összeköttetés a legrövidebb, ám beépített területen át haladó vonalvezetési változattal szemben az örsödi zöld éket átvágva valósult meg, az autópálya mellett a Budaörsi úttal is közvetlen kapcsolatot biztosítva. A keserűvízforrások területe így -jelentős zöldfelületi áldozat árán- teljesértékű kapcsolati rendszerhez jutott, amely a területet minden oldalról, de azzal közvetlenül nem érintkezve öleli körül.
Jelenleg a terület kitűnő közúti kapcsolatban áll a Belvárossal, különösen ennek bel-budai részével. A délbudai tehermentesítő út Buda déli részei és az Alföld felé biztosít megfelelő kapcsolatokat, a nyugat felé irányuló helyi és regionális úthálózat az ingatlanhasznosítás szempontjából jelentős budaörsi és törökbálinti helyszínek felé, valamint a Dunántúl gazdaságilag fejlettebb területei felé ad közvetlen kapcsolatot.
Bár a területet körülölelő útvonalak egyben tömegközlekedési útvonalak is, a tágabb térség beépítetlensége miatt a tömegközlekedés hozzáférési pontjai ritkán helyezkednek el.

Területszerkezet
A vizsgált terület egy szeletét képezi a közlekedési folyosók és a szintvonalakkal párhuzamosan futó gazdasági feltáróutak által kiszabott telekidomoknak. A terület alapvető szerkezetét a hajdani mezőgazdasági termelés táblaméretei és gazdasági útjai szabják meg. Az úthálózat folyamatos, igénykövető bővülése átszabta a terület szerkezetét, ezért a mezőgazdasági termelés lehetőségei beszűkültek. Ezzel párhuzamosan a régi és új utak által feltárt területek az ingatlanfejlesztés számára felértékelődtek. Ezt a folyamatot a városközpont közelsége is gerjeszti (7 km), hiszen néhány budapesti kerület a városközponttól kétszer ilyen messze helyezkedik el.
A tágabb térség jól körülhatárolható területegységenként karakteresen más szerkezeti képet mutat. A Dobogó-hegy északkeleti oldalának kertvárosi része nagyjából szabályos, sűrű közterületi hálóra szerveződő sakktáblaszerű telekelrendeződést mutat. A Budaörsi út felett a hegyoldalra felkúszó telkek a hegyoldal esésvonalával párhuzamosan sorolódnak. Kis szélességük és jórészt osztatlan, úttól útig érő helyzetük hajdani mezőgazdasági szerepükre utal. Ugyancsak hosszú, osztatlan telkek találhatók a Balatoni úttól keletre, Őrmező területén, a térség másik alacsonyfekvésű, mocsaras medencéjében. A zöldfelületi ék "magterületén" a ritka hálózatú dűlőutak, vízfolyások mentén húzódó telekosztás több hatalmas, 20 ha alapterület körül mozgó telkeket eredményezett.
A részletesen vizsgált terület kb. 700m x 300m alapterületű téglalap, hossztengelye Ény-Dk irányú. Északkeletről a Poprádi utca felett található Olimpiai park és nyári bobpálya dombja (Dobogó-hegy), délkeletről és délnyugatról vízlevezető árkok, északnyugatról a Kőérberki út határolja. A területet középvonalában szeli ketté a Keserű-ér. A vízfolyástól északkeletre eső területsávon jelenleg különböző vastagságban építési törmelék található. A patak túloldalán lévő területsáv érintettlen, parlagon hagyott védett terület. A telket a Gyógyvíz utca mentén egy drótkerítés szeli át.


A területet szeletelő egykori dűlőutak egy része ma csupán a teleknyilvántartásban létező, elméleti vonal, melyet a növényzet, a magas talajvíz és a karbantartás hiánya együtt "tüntetett el".


Telekhelyzet
A volt keserűvíz-palackozó telke hosszoldalán a Poprádi úttal határos, a Kőérberki és a Balatoni útról közvetlenül elérhető. A telek területe 215.790 m2, ebből a keserűvíz-kutak védelmi zónájának magterülete 64.000 m2-t foglal el. A telek jelenleg funkcionálisan három részre osztható: északi sarkát munkahelyként, déli sarkát kereskedelmi telepként hasznosítják, a vízvédelmi magterület beépítetlen, használaton kívüli, növényzettel fedett terület.

Beépítettség és funkcióvizsgálat
A telek nagy kiterjedése miatt különböző beépítésű területeket kapcsol össze. A Kőérberki út mentén különböző vállakozások kisebb, elszórt telephelyei szegélyezik a telket. A Balatoni út mentén néhány jelentéktelen beépítéssel rendelkező szalagtelek jelenti az épített környezetet. A Dobogó hegy mögötti, IZkeretövezetbe sorolt terület építésre előkészítve áll, hamarosan beépített területté válik.
A telken belüli beépítések (az értékesnek minősíthető építmények mindegyikével) a telek északi negyedében csoportosulnak. Az épületállományon belül különös értéket képvisel a 4. sz. tégla-raktárépület, mely az Egérútról jól láthatóan a terület domináns építményeként jelenik meg.


A telken álló épületek alapterülete 5.304 m2, mely a teljes telekterület 2,5 %-a. A teleknek a vízvédelmi magterületen kívül fennmaradó 151.790 m2-es területére vetített beépítettség 3,5 %.
A telek jelenlegi használata és beépítése teljesen ellentétes annak övezeti besorolásával. E-TT keretövezeti besorolású területen semmiféle üzemi és kereskedelmi tevékenység nem megengedett. Az összességében rendkívül rossz állapotú épületállomány a főváros nyugati kapujában vizuálisan kedvezőtlen "névjegyként" a város egészére, a telken belüli rendezetlen közműhelyzet és a funkcionálisan és környezeti károkozásuk alapján oda nem tartozó tevékenységek (vastelep) a közeli keserűvízkincsre jelentenek állandó veszélyt.


Épület megnevezése: járműtárolók.
Épület műszaki paraméterei: 4 db falazott szerkezetű, vakolt, 18, 36, 41 és 60 m2-es zárt épület.
Épület rövid értékelése: Az épületegyüttes a telek nyugati szegletében, ötletszerűen, additív módon telepítve, vadgesztenyefák csoportjában elszórva helyezkedik el. Bár állapotuk megfelel a funkcióból adódó igényeket, megtartásuk különálló garázsépületként nem javasolható.


Épület megnevezése: raktárépület.
Épület műszaki paraméterei: 2 db falazott szerkezetű, vakolt, 268, és 1053 m2-es alapterületű épület.
Épület rövid értékelése: A terület egyik legkarakteresebb épülete. A nyeregtetős épület a telek hossztengelyében, azzal párhuzamosan helyezkedik el. Különös értékei a nyestégla-ajtó-és ablakkeretezések. Felújítása és megtartása javasolt. Északnyugati végéhez új építésű, jó állapotú, építészeti minőséget nem képviselő lakóház csatlakozik.


Épület megnevezése: raktárépület.
Épület műszaki paraméterei: 1 db téglafalazatú, 400 m2 alapterületű, nyeregtetős, hullámpala-fedésű épület.
Épület rövid értékelése: A rendkívül rossz állapotú, műszaki és esztétikai érték nélküli épület bontása javasolható.


Épület megnevezése: raktárépület (egykori szénatároló).
Épület műszaki paraméterei: 1 db téglafalazatú, 445 m2 alapterületű, nyeregtetős, cserépfedésű épület.
Épület rövid értékelése: A terület legértékesebb épülete. Vakolatlan téglaszerkezetű falát szabályos osztásközönként nyerstégla-lizénák tagolják. A földszinten minden harmadik mezőben szegmentíves kétszárnyú ajtó, a köztes mezőkben szegmentíves ablakok nyílnak. A csökkentett belmagasságú emelet minden osztásközben kisméretű, szegmentíves ikerablakokon át kap megvilágítást. A jó minőségű és tartós téglafalazatnak köszönhetően az épületnek csak tetőzete és nyílászárói szorulnak felújításra. Az épület megtartandó.


Épület megnevezése: konyha, étterem, raktár (egykori gyárépület).
Épület műszaki paraméterei: vakolt, egyemeletes épület, palafedésű nyeregtetővel. Alapterülete 1.293 m2.
Épület rövid értékelése: Az egykori gyárépület viszonylag bonyolult alaprajzon részben emeletes, részben földszintes, részben nagy belmagasságú csarnokként létesült. A csarnoképület favázas felülvilágítója karakteres emlék. Az épület felújításra szorulna, aminek eredményeképpen tisztázható lenne a valószínűleg utólag felhordott vakolat és az utólag vágott emeleti ablaknyílások sorsa.


Épület megnevezése: raktárépület.
Épület műszaki paraméterei: vakolt, 172+91m2-es nyeregtetős, cserépfedésű épület.
Épület rövid értékelése: A telek hossztengelyében, arra hosszoldalával merőlegesen álló szín. Az épület műszaki állapota és építészeti értéktelensége bontását indokolttá teszik.

A BVKSz előírásrendszere
A terület övezeti besorolása E-TT. A keretövezetbe a nem erdőjellegű, de természetes növénytársulással borított, az altalaj és egyéb geológiai adottságok miatt a természeti környezet eredeti állapotában való megőrzésre kijelölt területek tartoznak.
A keretövezetben telket kialakítani, azon közutat, gyalogutat, gépjármű-várakozóhelyet létesíteni, épületet, építményt -köztárgyak kivételével- elhelyezni csak KSZT alapján lehet. A parkolást terepszinten, fásított parkolóban kell megoldani. Fásított parkolót csak az erdőterületet igénybevevők számára előírt parkolóférőhely elhelyezése érdekében szabad létesíteni.
Belterületen a keretövezetben épület csak teljes közművesítettség esetén helyezhető el.
A területen a meglévő növényállományt és természeti képződményeket a kialakult állapot szerint kell megőrizni.
A területen építés céljából telek nem alakítható ki.
A területen:
a) a pihenés épületnek nem minősülő építményei,
b) a testedzés épületnek nem minősülő építményei,
c) az ismeretterjesztés épületnek nem minősülő építményei,
d) a terület fenntartásához szükséges építmények,
e) a biztonsági okból szükséges őrházak,
f) a közlekedés építményei,
g) távvezetékek helyezhetők el.

Területfejlesztési lehetőségek
A tervezési terület természeti védettsége jelenleg három szinten biztosított. A medence legmélyebb, mocsaras, a keserűvízkutak által elfoglalt része a különleges összetételű növényzet és az ásványvízkincs miatt országos védettséget élvez. Ezen a területen a természetesen kialakult állapotokba semmiféle beavatkozás nem megengedhető. Javaslatunk szerint a telek ezen részén továbbra is megmarad a különleges természeti területet megillető E-TT keretövezeti besorolás.
Hangsúlyozandó, hogy a terület a természeti adottságok összessége miatt került védelem alá, a védelem erejét a keserűvízkutak megléte és azok állapota nem befolyásolja.

1.sz. fejlesztési változat:
Abban az esetben, ha a keserűvíz további kitermelése és értékesítése gazdaságtalanná, vagy egyéb okok miatt folytathatatlanná válik, nagytérségi összefüggések alapján indokolt lehet a telek belső védőövezet által nem érintett részének övezeti átsorolása E-TG erdőövezetbe. Ezzel az övezeti változtatással lényegében a Dobogó-hegy erdőövezete nyerne nyugati irányú kiterjesztést. Az E-TG övezetben érvényes építési előírásokkal a kiterjesztett övezet a sűrű beépítésű városi szövet peremén a jelenleginél nagyobb használati és zöldfelületi értéket jelenthet, ugyanakkor lehetővé teszi a jelenlegi övezetben nem fejleszthető, meglévő épületállomány felújítását és pótlását.
Az E-TG övezetben a keretövezetben megengedett épületek helyezhetők el, legkevesebb 3000 m2-es telken melyeknek legfeljebb 3%-a építhető be, egyenként legfeljebb 300 m2 bruttó alapterületű épületekkel. A terület adottságait figyelembevéve új funkcióként a sport- és szabadidős tevékenységek, valamint az ezekkel kapcsolatos, mérsékelt kapacitású vendéglátás és szállásszolgáltatás ajánlható, különös tekintettel a keserűvízkutak továbbra is fennálló védettségére és a védelmi pufferzónára.


E-TG keretövezetben telekterület beépített
épületalapterület jelenlegi
beépítettség megengedett
beépítettség elhelyezhető
épületalapterület
Teljes telekterületre vetített 215.790 m2 5.304 m2 2,5% 3% +1.100 m2
Belső vízvédelmi zónán
kívüli telekterületre vetített 151.790 m2 3,5% -
Fejlesztési lehetőségek - - - - -

2.sz. fejlesztési változat:
A keserűvíz-források belső védőövezete által nem érintett területen VT-VB vízbeszerzési terület övezete alakítható ki. Ebben a keretövezetben kizárólag a vízügyi jogszabályokban megengedett, vízgazdálkodással kapcsolatos építmények helyezhetők el az előírt védőtávolságok figyelembevételével.
Ezek az építmények:
a) technológiai építmények,
b) raktározási építmények,
c) irodaépületek,
d) az üzemeltetést biztosító szolgálati lakóépületek lehetnek.

Új létesítmény elhelyezése, vagy meglévő technológia megváltoztatása esetén előírható a létesítményre vonatkozó környezetvédelmi hatástanulmány készítésének kötelezettsége. A keretövezetben elhelyezhető közüzemi területek és létesítmények szükséges védőtávolságát, illetve kialakítandó védőterületeit az illetékes szakhatóságok a KSZT készítésekor esetileg határozzák meg.

A VT-VB kereövezeti besorolás gyakorlatilag nem korlátozza a szabályzási mutatók értékét, azokat a KSZT-ben kell megállapítani oly módon, hogy azok a tervezett vízgazdálkodási létesítmények megvalósulását ne akadályozzák meg. A BVKSz által nem szabályozott határértékek esetében az OTÉK szabályozását kell figyelembe venni, mely ez esetben -mint nem beépíthető területre- legfeljebb 5%-os beépíthetőséget ír elő.

VT-VB keretövezetben telekterület beépített
épületalapterület jelenlegi
beépítettség megengedett
beépítettség elhelyezhető
épületalapterület
Teljes telekterületre vetített 215.790 m2 5.304 m2 2,5% 5% +5.300 m2
Belső vízvédelmi zónán
kívüli telekterületre vetített 151.790 m2 3,5% +2.300 m2
Fejlesztési lehetőségek - - - - -

A VT-VB keretövezeti besorolás akkor ajánlható, ha a területen a keserűvízkitermelés és -feldolgozás folytatódik, vagy a terület tulajdonosai a meglévő feldolgozótelep további fejlesztése, bővítése, a vízkitermelés fokozása mellett döntenek. A jelenlegi épületállomány megtartása mellett VT-VB keretövezetben további 2.300 m2, kizárólag vízgazdálkodási célokat szolgáló épület-alapterület építésére nyílik lehetőség, ezzel együtt a telken összesen 7.500 m2 épület-alapterület jön létre. A telek belső védőövezethez tartozó, leszakadó részén megtartandó E-TT besorolás az itt működésében tovább nem támogatható lakó- és kereskedelmi funkció fokozatos megszűnéséhez vezethet.

A terület többfunkciós használatának igénye esetén a jelenlegi telek megosztható. A megosztást célszerű a telket ma is szinte elfelező belső út vonalában elvégezni. Ebben az esetben a telek északi részén, VT-VB keretövezetben megmaradhatnak és megújulhatnak a keserűvíz-kitermeléshez és feldolgozáshoz szükséges épületek. A telek déli részén kialakuló új telken cca. 2300 m2 épület-alapterület létrehozására nyílik lehetőség, mely sport- és szabadidőcélú funkciókat, valamint ezek kiegészítő funkcióit fogadhatja magába.

Telekmegosztás esetén telekterület beépített
épületalapterület jelenlegi
beépítettség megengedett
beépítettség elhelyezhető
épületalapterület
VT-VB keretövezetben 59.400 m2 5.090 m2 8% 5% -
E-TG keretövezetben 92.400 m2 500 m2 0,5% 3% 2310 m2
Összesen: 151.800 m2 5.590 m2 3,5% - 2310 m2

Intézkedési javaslatok
A területen kialakult állapotok kezelése több szempontból is sürgős beavatkozást igényel. Bár a kialakult állapotok felszámolása önmagában építésrendészeti és nem szabályozási kérdés, a reális, az önfinanszírozás elvén alapuló intézkedési terv szükségszerűen a további fejlesztést és az ennek feltételét megteremtő szabályozási terv elkészítését igényli.

A helyzet rendezése kizárólag a célok ismeretében kezdhető meg.

A hidrogeológiai védőtávolság felülvizsgálata előfeltétele az övezetmódosításnak és a jelenleg a telken elhelyezkedő funkciók legalizálásának. Egy ilyen vizsgálat magas költségeire tekintettel célszerű a szomszédos, a védőterülettel szintén érintett ingatlanok összefogása és a vizsgálat közös finanszírozása.

A keserűvíz jelenlegi ütemű, vagy fokozottabb kitermelése a keretövezeti besorolás megváltoztatását feltételezi, a meglévő épületállomány megtartása, felújítása és fejlesztése csak annak legalizálása esetén történhet meg. A keretövezet megváltoztatása esetén a telket a belső védőterület határa mellett meg kell osztani. A fennmaradó területen csak a védettségre javasolt épületek tartandók meg. A megmaradó és újonnan emelt épületek a telek területének legfeljebb 5%-át foglalhatják el. Az kialakítandó telek határait a jelenlegi E-TT keretövezeten belül célszerű úgy meghatározni, hogy a megmaradó épületállomány a terület 5%-át fedje le.

A keserűvíz kitermelésének átmeneti, vagy tartós szüneteltetése esetén olyan keretövezet kialakítása szükséges, mely a vízkitermeléshez nem kapcsolódó építmények telepítését is lehetővé teszi. Jóllehet az ETG övezet beépíthetőségi paraméterei (3%) alacsonyabbak, mint a VT-VB övezetben, viszonylagos funkcionális kötetlensége a meglévő és új épületek rugalmasabb használatát teszi lehetővé. A telket ez esetben is a vízvédelmi magterület határa mentén kell megosztani és a pufferzóna teljes területét E-TG övezetbe célszerű sorolni.